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“第三重磅”会议明日来袭，会释放哪些信号？,市(shi)场,政策,财政部(bu)
政策一轮接一轮，10月注定是一个“政策蜜月”。
在我写文的时候，内房股正在疯狂冲高，融信中国收盘涨超121%、融创涨超40%（那(na)个谁(shui)，咱们卖早(zao)了）、万科(ke)涨近19%，涨幅低于15%都排不到第一屏，显示(shi)市(shi)场在狂热交易明天的会议预期。
明天上午10点，住建部(bu)、财政部(bu)、自然资源部(bu)、央行(xing)、金监总局将联(lian)手召开发布会，介绍促进房地产市(shi)场平稳健康发展(zhan)的有关情况，并答记者问(wen)。
这是自9.24以来第四场高规格会议，但我将之形容为“第三重磅”，原因在于发改委那(na)次会议令市(shi)场失望，算不得(de)重磅。
9.24央行(xing)第一场重磅会，释放了重量级信息(xi)：降准、政策利率下调、存量房贷减息(xi)、降二套首(shou)付比例、提高再贷款中央资金支(zhi)持比例、续期“金融16条”等等。
9.26，Z ZJ会议首(shou)次明确：“要促进房地产市(shi)场止跌回稳”，这是完全不同于过往(wang)任何一次的新提法，释放出更加明确的信号和稳定楼市(shi)的决心。
10.8，发改委会议，略。
10.12，财政部(bu)发布会，第二重磅，推出一揽子财政增量刺激政策，包(bao)括专项债、地方债置换、民生支(zhi)持、研究取消房产增值税等等。
9.24央行(xing)第一场重磅会，释放了重量级信息(xi)：降准、政策利率下调、存量房贷减息(xi)、降二套首(shou)付比例、提高再贷款中央资金支(zhi)持比例、续期“金融16条”等等。
9.26，Z ZJ会议首(shou)次明确：“要促进房地产市(shi)场止跌回稳”，这是完全不同于过往(wang)任何一次的新提法，释放出更加明确的信号和稳定楼市(shi)的决心。
10.8，发改委会议，略。
10.12，财政部(bu)发布会，第二重磅，推出一揽子财政增量刺激政策，包(bao)括专项债、地方债置换、民生支(zhi)持、研究取消房产增值税等等。
住建部(bu)此为“第三重磅”。
从今天的房地产股强烈反应来看，市(shi)场对本次的会议期待极高。我理解是两个原因，一是交易明天住建部(bu)发布会的预期，冀望于明天发布会有“超预期”的刺激；二是本身也跌得(de)狠了，自身也有了反弹(dan)动能。像我一直关注的房企(qi)，自10.3破(po)顶以来，短短9个交易日，万科(ke)回撤54%、龙湖回撤42%、融创回撤63%、世茂回撤60%、佳兆业回撤64%、旭(xu)辉回撤63.5%……可(ke)以说一不开心就来个崩盘死给(gei)你看（一开心就牛市(shi)给(gei)你看）……的确也跌得(de)差不多了。
怎么看明天的会议？会释放哪些信号？还是说会“低于预期”？
我觉得(de)有很(hen)值得(de)期待的地方，也有稍微失落的地方。
重点应该在于：
住建部(bu)毫无疑问(wen)是第一重点，他们应该会释放先前政策如何落地（以及增量政策），比如各地“因城施策”继续放松“五限令”管制、老旧小区改造(zao)、保交楼、推进现售试点、收储保障房建设等等。我认为市(shi)场将会重点关注住建部(bu)倪部(bu)长本次的讲话(hua)和记者问(wen)答，在坚(jian)守(shou)“房住不炒”和“止跌回稳”之间有没有新的措辞，以及如何在艰巨的房地产去库存和保障房增量建设之间寻找新平衡，并从中寻找线(xian)索。
对自然资源部(bu)的关注应该还是回收闲置土地、盘活(huo)存量土地的政策，这部(bu)分应该重点在如何减少土地供应，以及如何在不增加供应的前提下把(ba)存量土地配置到保障房方向。
对央行(xing)、金监总局的关注应该没有太(tai)多的新意，主要还是在于如何通过货币政策向房地产注入流动性，就是之前央行(xing)说的那(na)些。现场也许央行(xing)会释放对10.20LPR走(zou)向的意见，市(shi)场原本期待9.20LPR大幅下调，如今美联(lian)储也降息(xi)了，我们有更好(hao)的基础(chu)。但也许不会，我认为市(shi)场最关注这个（我个人预期是降20个BP）。
最后一个是财政部(bu)，市(shi)场应该继续追问(wen)财政部(bu)会议上说的房产增值税减免将如何以及何时落地，这非常重要。但除此之外(wai)，其它环节的税费能否同步调降减免（比如个税、契税等等），如果这次会议有国税总局参与的话(hua)，也许会大幅增强市(shi)场的期待。但是没有，这个不知(zhi)道财政部(bu)能否回答，所以，有可(ke)能会是一个令人失落之处。
总之，这一场会议极其重要，有可(ke)能是10月底之前最后一场发布会了。市(shi)场有理由(you)期待这场发布会能够再次增强市(shi)场信心，维持这场来之不易的“牛市(shi)”。
观察市(shi)场，目前这场“牛市(shi)”实际上很(hen)脆弱，市(shi)场在欢欣鼓舞之余，会担忧它的持续性。这是我观察到的。
从房地产市(shi)场来看，市(shi)场面的反响是“非常非常”正面的！人们开始买房子了！业主开始返(fan)价了！开发商(shang)可(ke)以日光了！……各地的楼市(shi)实时成交数据显示(shi)，一二线(xian)城市(shi)单日签约量都在持续创下新高。
深圳中原数据：至10.13，深圳10月新房认购量达到4418套，相(xiang)当于以往(wang)两个月的网签量。深房中协数据：今年第41周（10.7-10.13）全市(shi)二手房录得(de)2316套，环比大增650%！创下近三年来单周新高。
上周末，深圳新开盘楼盘录得(de)火热成交。龙华学区盘深业上城学府，推售332套房，登记客户744批，登记比1：2.24创下今年最高，开盘售罄。沙井地铁(tie)大盘鸿荣源珈誉府新推开盘也卖掉9成。
从以上能看得(de)到几点：1）这一轮政策要比过往(wang)任何一次政策都“对症下药”，这来源于决策层开始坦承并选择正面抗(kang)击TS；2）预料这一轮政策对市(shi)场的正面影响会超过以往(wang)任何一轮，有效阻击了市(shi)场在8-9月出现的“资产价格崩溃”的危险，历史会记住这个，预料房价在未来都会相(xiang)当的稳定；3）10月份的新房、二手房真实成交都有望创新纪录（乐有家讲，目前门店二手成交已经破(po)了5000套枯荣线(xian)），这些会在后续的网签中陆续得(de)到反映。（当然，深业上城学府的售罄，也显示(shi)出价格让(rang)步的重要性。2022年中海(hai)学仕里可(ke)知(zhi)，前者精装折后价7.6万/平米，后者精装折后价8.2万/平米）。
房地产政策的猛药对于居民信心的回复已经立竿(gan)见影，今日，摩根(gen)士丹利发布调研指(zhi)出：居民对房价前景的看法开始改善。该行(xing)针对2031名1-4线(xian)城市(shi)的居民进行(xing)了调研，68%有购房计划的受访者任务近期政策放宽对他们的购房计划产生了“积极影响”，认为未来12个月房价会继续下跌的受访者比例下降到38%。
这些都显示(shi)出了，当你选择正确的政策施为时，是一定能够起到实质(zhi)、有效的作用的。尽管人们都知(zhi)道，政策解决不了根(gen)本问(wen)题，但是，正确的政策一定是重要的开始，超预期的正确政策一定能够持续推动市(shi)场复苏。
这一点，在明天就可(ke)以看到。
本文作者：朱罗纪，来源：朱罗纪，原文标题：《“第三重磅”会议明日来袭，会释放哪些信号？》
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